不動産投資

「持ち家&住み替え」で持ち家 vs 賃貸に終止符?メリット・デメリット解説

こんばんは!ワンルーム家賃61,000円のアパート暮らし、こま(@koma_piece01)です。

皆さんはライフプランについて考える際、住まいについてはどうお考えですか??

よく「持ち家(購入)」「賃貸」かなんて比較もされていますよね。

 

私は「賃貸」派だったのですが、「持ち家(購入)」と「賃貸」の良いところを取り入れた方法を最近知りました。

こま
この記事は「持ち家」と「賃貸」それぞれのメリットデメリットと、それぞれの良い点を取り入れた「持ち家&住み替え」についての内容です。

まず持ち家と賃貸の特徴について比較してみましょう

持ち家(購入)賃貸
資産性資産になる資産にならない
設備品質が高め価格を抑えたもの
引っ越しのしやすさ引っ越ししにくい引っ越ししやすい
初期費用物件の1~2割りを頭金として支払い
不動産取得税・登記費用など
敷金
家賃・ローンなどローン支払い
固定資産税(毎年)
家賃・管理費
2年毎に更新料
管理費費用負担あり費用負担あり
修繕・リフォーム費用負担あり費用負担なし
その他住宅ローン控除礼金

「持ち家」も「賃貸」も同じ住まいにずっと住むという前提であれば、購入してしまった方が良いかと思います。

トータルの出費は変わらないとも言われますが、平均寿命が上がってきている状況では持ち家のメリットが増してきているように思います。

ただ、実際には夫婦2人のときやお子さんがいる時、お子さんが独立したときなど、ライフステージに応じて必要な住まいの広さや重視する内容は変わってきますので、賃貸の場合は状況に合わせて住み替えがしやすいのがメリットですね。

 

持ち家だからずっと住むという発想を変える「持ち家&住み替え」

家を購入するか賃貸にするか悩んでいる方!

家を購入したらその家にずっと住むという発想を捨てて、ライフステージが変わったら別な家を購入という選択肢はいかがでしょうか?

持ち家か賃貸かのどちらかで迷うのは、家を買ったらそこにずっと住むという考えがあるからです。

しかし持ち家をステージ毎に変える「持ち家&住み替え」であれば、「持ち家」と「賃貸」それぞれの良さを取り入れることができます。

「持ち家&住み替え」のメリット

では、具体的に「持ち家&住み替え」のメリットを挙げてみます。

  • 家を資産にすることができる(持ち家のメリット)
  • 設備は高品質が期待できる(持ち家のメリット)
  • ライフステージに応じて適した家を購入できる(賃貸のメリット)

家を資産にすることができる

自宅は購入すると資産にできるのがメリットです。

日々支払っているローンは、家賃と違ってただ消えていく費用ではありません。

また、ローン返済が終われば管理費や修繕積立金、固定資産税などの負担のみで済む点も大きいですね。

30年間のうち一度は大規模修繕が必要と言われますが、寿命が延びてきている現状では老後の家賃負担がないのは安心感につながると思います。

 

設備は高品質が期待できる

分譲マンションの場合、売り手は住む人を意識します。

そのため部屋の設備は最新のものを導入していることも多くなります。

 

一方で賃貸の場合は、売り手はオーナーを意識します。

そのため利益・利回りが優先され、設備についてはコスト重視になりやすいです。

 

ライフステージに応じて適した家を購入できる

自宅を購入したからと言って、無理にずっと住む必要はありません。

広い部屋が必要になれば今の部屋を売却(もしくは賃貸)して広い家に移れば良いですし、狭い部屋で良くなれば今の部屋を売却(もしくは賃貸)狭い部屋に移れば良いということになります。

注意ポイント

後ほど述べますが、次の部屋に移る場合、現在の部屋の価値がどれくらいかということが重要になります。

「持ち家&住み替え」のデメリット

一方で、「持ち家&住み替え」にもデメリットがあります。

  • 2軒目の住まい購入資金(融資)の確保
  • 資産が下がりにくい物件の選定
  • 引っ越しの際の手間が多い

2軒目の住まいの購入資金(融資)の確保

2軒目の住まいに移ることを検討した際に住宅ローンを完済していれば良いですが、実際にはあまりないと思います。

というのも住み替えが必要になるライフステージの変化は7~15年で起こるからです。

こま
例えば「子どもが生まれた」「子どもの部屋が必要(小学校進学時など)」「子どもが独立した(大学進学や就職など)」などです。

そうなると、まだ住宅ローン返済中の場合が多いと思います。

この場合、新しく住宅ローンを組むことが難しくなりますので、現在の自宅を売却してローンを完済し、新しく住宅ローンを組むわけです。

自宅を売却できるか、またいくらで売れるかがカギになります。

 

資産が下がりにくく、流動性のある物件の選定

上の項目と関連していますが、1軒目の部屋の価値や流動性は、2軒目の部屋の購入を左右します。仮に売却額をローンの返済に充てても完済ができない場合は「持ち家&住み替え」ができません

そのため多少高くても資産価値が下がりにくいと思われる物件、また売りたいときにすぐに買い手がついてくれるような物件を選ぶ必要があります。

 

引っ越しの際の手間が多い

部屋を変える際に、1軒目から2軒目にスムーズに引っ越しといかないのも「持ち家&住み替え」のデメリットです。

それは1軒目を売却して引き渡したあとに住宅ローンを完済して、また新しく2軒目の住宅ローンを組む必要があるからです。

このタイムラグがあるため、1軒目を出たあとにウィークリーマンションなど一時的な住まいを確保する必要がでてきます。

 

スムーズに住み替えをする方法としては、沖有人さんが著書『2018年までのマンション戦略バイブル』(朝日新聞出版)の中で、1軒目を売却したあと2軒目に引っ越すまでの間の住まいを確保する方法として、部屋を買ってくれた相手にお願いして2ヶ月間程度、家賃を払って住まわせてもらうことが紹介されていました。

文章だけだとちょっとわかりにくいですね。こんな流れです。

  1. 1軒目の部屋を売却する
  2. 売却相手に家賃を払って2ヶ月間ほどそのまま住まわせてもらう
  3. その間に新しいローンを組み、2軒目の部屋に引っ越しをする

 

「持ち家&住み替え」は長期に戦略を立てる必要がある

持ち家&住み替えのメリット・デメリットを見てきましたが、取っ付きにくい印象があるのは否めません笑

ただ、購入する物件を間違えなければ、資産を増やしながらライフステージに応じた部屋に移ることができます。

持ち家のメリットとして「資産」になると先に述べましたが、『金持ち父さん貧乏父さん』のロバートキヨサキさんによると「資産」はお金を生み出してくれるものです。

つまり家を購入するときに、その物件が「資産」になりえるのか、はたまた「負債」になってしまうのかを見極められるかが分かれ道になってきますね!

 

おわりに

以上、「持ち家&住み替え」についての記事でした。

住まいの問題は、自分だけではなく家族全体の問題ですので、必ずしもこうした方法を取れない場合もあるかと思います。

ですが個人的には面白い方法だと思っています!

こま
最後まで読んでいただきありがとうございました!





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  • この記事を書いた人

こま

30代独身男、都内勤務の会社員こまです。日々の節約や収入アップを模索しつつ、余裕資金を株や金・不動産などに投資しています

お金は生活する上でとても大切なものだからこそ、色々知識を増やしていくことが必要だと考えています。

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