不動産投資

【不動産投資2ヶ月の感想】暇!ひま!ヒマ! -東京23区のDINKS向けマンション投資-

投稿日:

暇ニャ〜〜〜〜!

!?

 

こんばんは!30代Webディレクターこま(@koma_piece01)です笑

東京23区の区分マンションを購入して約2ヶ月が経ちました。

マンションを購入するまでの間は、知識の収集や、収支・返済のシミュレーション、物件価格の妥当性など色々思い悩んだものですが、いざ購入してみるとそれまでの悩みは何だったんだというくらいに「暇」です笑

まだ2ヶ月しか経っていないわけですが、実際に物件を購入してみた今の雑感を記事に残しておこうと思います。

こま
この記事は人生初の不動産投資を始めて2ヶ月が経過した人間の感想です。

不動産投資を検討している方にとって参考になるように努めます!

 

●投資用マンションの購入を決意した際の記事はこちら

【不動産投資】DINKS向け都内2LDKの物件を購入決意!

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購入物件の概要と月々の収支

※スマホでは下記の表は横にスクロールできます

物件概要
物件価格 3,800万円
築年数 7年
立地 東京23区(山手線沿線から1駅)
最寄り駅から徒歩時間 7分 ※複数路線の駅が徒歩圏内
間取り 2LDK
専有面積 約50㎠
月々の収支
家賃収入(保証家賃) 136,020円/月
ローン・管理費等 124,042円/月
収支 +11,978円/月

 

感想:暇である

以上!!

ホントに暇なんです笑

考えてみたら、サラリーマンをしながら物件も色々対応するのは難しいですから、忙しかったら困りますよね。

何かトラブルがあった場合でも対応するのは管理会社ですし、暇です笑

また、私は管理会社と保証家賃契約をしているので、空室リスクを負うこともありません。

今気をつけないといけないことは、ローンが引き落とし不能にならないように口座の預金額をしっかり確認しておくことぐらいですね笑

こま
家賃保証についてはさまざまな意見があると思いますが、今回は始めての不動産投資ということもあり、手間を極力減らす方法を選びました。

 

今後の懸念点と対応

ただし不動産は長期投資。

返済期間もまだ34年あります。

暇とは言え、今後起こり得るリスクの洗い出しと対応策はしっかり考えておかねば。

 

資産価値の変動について

今回私が購入した物件は、元のオーナーさんがマイホームを購入するために売りに出たもので、購入額は相場よりも安く買うことができました(と思っているだけかもしれない笑)。

ですがここ5〜6年はマンション価格が上昇一辺倒だったため、今後は価格が下がるリスクもあります。

駅から徒歩7分という距離は大きなメリットとは言えませんが、山手線の周辺(外側)で複数路線が使える点は、今後も家賃を維持してくれる要因になると考えています。

また、修繕積立金も現在は70円/㎠と非常に安いのですが、今後段階的に引き上げをしていくようなので資産維持に貢献してくれると思います。

 

保証家賃の減額について

私は管理会社と保証家賃の契約を結んでいます。

契約上は家賃減額の必要性が出た場合は双方合意の上となっていますが、法律上は借りた側の方が有利なため押し切られてしまう可能性もゼロではないと考えています。

その場合は保証家賃契約の解除を検討します。

空室リスクを負うことになりますが、それも経験と割り切ります。

そうした状況を想定して、自分で入居者を集めるための方法も情報収集していかないとな~と感じています。

こま
将来私の物件に住んでくれそうな知り合いを、今のうちから探しておくのも手ですよね笑

 

金利の上昇リスクについて

今年の10月には消費税が10%になる予定ですし、日本の政策金利が上昇する見通しはまだないと思います。

が、これ以上金利が下がることもないのでいつかは上がるでしょう笑

月々の返済額には余裕があることや、今後できれば複数の物件を持ちたいと考えていることから、資金が貯まれば繰上げ返済もしていきたいと思います。

 

私の不動産投資の目的について

私の不動産投資の目的についてまとめてみました。

  • 資産を増やすため
  • 手取り収入を増やすため
  • 老後資金の確保のため
  • 自分の興味・経験のため

資産を増やすため

資産を増やす方法なら株などの金融商品もあるのですが、不動産投資の場合は銀行からお金を借りて運用できることがポイントです。

私自身のお金はすでに金融商品に投資をしていて不動産を買うお金なんてないのですが、銀行がお金を貸してくれるなら使わない手はありません。

収支をしっかりさせれば不動産を活用して資産を増やすことができます。

こま
もし銀行が「S&P500に投資する」という理由でもお金を貸してくれるならありがたいのですが、それは現実難しいので笑

 

手取り収入を増やすため

物件の購入費は銀行から借りたため自分の持ち出しはほとんどないのですが、物件の購入費は国が定めた一定期間の間、経費として計上することができます(減価償却)。

そのため、自分のお金の持ち出しはないにも関わらず、物件の購入費が課税所得から減額されることになります。

また、もし不動産の収支が赤字になった場合、会社員としてもらっている給与と合算することもできるため、給与にかかる税金を減らすこともできます。

こま
所得税は累進課税によって、高い収入の人ほど税率が高くなります。

そのため高所得者を対象に、不動産投資でわざと赤字を出して課税所得を減らすスキームもよく聞きます。

 

老後資金の確保のため

自分が60歳になる頃の日本がどのようになっているかはわかりませんが、少なくとも今よりも若い世代に手厚いサービスが必要ではないかと思っています。

でないと日本は少子化を止められないし、少子化は回りに回って高齢者の不利益にも繋がってきます。

なので私の老後の保障は少なくて良いです!

国に頼らず生きていくための手段の一つが不動産投資です。

不動産を持っていれば、売っても良いし、家賃収入をもらい続けても良いし、将来自分が住んでも良いわけで、老後の選択肢を増やすことができます。

こま
そして、不動産のローン返済や管理費などの支払い原資は入居者による家賃(=自分のお金の持ち出しがない)で、自分の手持ち資金を出すことは少ないという点が不動産の魅力です。

 

自分の興味・経験のため

10年前の私からすれば、今の自分が不動産投資をしているなんて想像もできませんでした。

もともと借入れに対する抵抗がありましたし、金額も大きいですしね。

私は変わったんだな~と実感しました。

借入れしたお金を運用することのメリットについて理解した後や、銀行との面談、通帳に何千万もの金額が振り込まれたとき(その後すぐに手元から無くなりましたが笑)は初めての経験で緊張しました笑

ただ、今では良い経験をしたと感じています。

せっかく生きているんだから、色々経験しないと損です!

こま
仮に今後収支が悪化したとしても、不動産投資を経験をしたことは私の中では価値あるものになっているハズです!

 

おわりに

以上、「【不動産投資2ヶ月の感想】暇!ひま!ヒマ! -東京23区のDINKS向けマンション投資-」でした。

こま
不動産購入後は暇になるのですが、借金を背負っているので日々の生き方には気合が入りますね!

日常に物足りなさを感じている方は、借金してみると良いかもしれませんよ?笑

一緒に借金ライフを満喫してくれる方を募集します!

 

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