投資関連 不動産

不動産投資を始める前に知っておきたい7つのリスク!

投稿日:2019年2月13日 更新日:

こんばちは!こま(@koma_piece01)です。

不動産投資は比較的安定した投資(ミドルリスク・ミドルリターン)と表現している書籍やサイトが多いです。とはいえローンを組んで行うものですし、建設会社のように作ったら終わり、販売会社のように売ったら終わりとはいきません。

数年から数十年といった長い期間、賃貸に出すことで収入を得ていきます。長い期間不動産を所有することは、同時に多くのリスクを抱えることにも繋がります。

そんなわけで、今回は不動産所有で起こるリスクについてまとめてみたいと思います。

空室リスク

賃貸物件に常に入居者がいてくれるとは限りません。

入居者がいない間は家賃は入ってきませんが、ローンの返済はしていかなければなりません。なかなか入居者が見つからない場合、家賃を下げて入居者を募集することになるかもしれません。

こうした状況になってしまうと、キャッシュフローが悪化して苦しい状況になってしまいます。

 

家賃滞納リスク

入居者によっては家賃を滞納する場合のことも考えなければいけません。

日本の場合、オーナーよりも入居者に有利な法律内容となっているようで、家賃の滞納があるからといって簡単に追い出すことはできないようです。

副業として不動産経営を考えている場合、マンションの管理は専門の会社に委託することになるでしょうから、入居者とオーナーが直接やり取りをすることはあまりないと思いますが、家賃の滞納が起こった場合は頭の痛い問題となりそうです。

こま
私自身は家賃を滞納したことはありませんが、家賃の振り込みを忘れてしまいオーナーさんから連絡を受けたことがあります笑。こうした連絡は、する側も気持ちの良いものではありませんよね。大家さん、すみません。。

 

事故物件化リスク

入居者の方が病気や自殺、事件などに巻き込まれて死亡した場合などは事故物件として扱われ、一時的にではありますが家賃が10%〜50%ほど下がることになります。

一方で家賃が下がることにメリットを感じる方も一定数いるようで、家賃設定を間違わなければ長期間の空室は避けられそうです。

 

災害リスク

火事や地震などの災害によって部屋の一部やマンションの共有部分が破損するなどのリスクがあります。火災保険は非常に安く加入できるので、リスクヘッジとして加入しておいた方が無難です。

地震については1981年6月1日以降に建築申請された建物であれば、新耐震基準(震度6強から7の地震でも倒壊・崩壊しない)に基づいて建設されているため安心度は増すと言えるでしょう。

また、マンションが建っている地盤が安定しているかどうか事前に調べておくことも大切かと思います。

なお火災保険の特約で地震保険に入ることができますが、支払いがかなり高くなる点と、支払い基準が厳しいため加入については判断が分かれるところです。

 

修繕費の増額リスク

修繕費はマンションの共用部分が老朽化などで修繕が必要になった際に積み立てておく費用です。

この修繕費は、通常家賃とは別に毎月積み立てていくのですが、実際の修繕費を賄えるほどの積み立てにはなっていないことが多く、マンションの購入時に修繕基金として数十万円を別途支払う場合や、築年数が経ってきたタイミングで増額する場合があるようです。

このように修繕積立金が後々増額しなければいけなくなる背景には、高利回りを売りにしたい販売会社側の思惑もあるようです(修繕費を安く見せることで利回りを上げることができます)。

 

金利上昇リスク

2019年2月現在の日本は、日銀の政策によって歴史的な低金利時代です。

そのため金利の面ではローンを組むのに絶好の時期ですが、日銀が次に金利を変更する場合はほぼ間違いなく利上げです。変動金利でローンを組んでいる場合、金利が上昇することで返済額が多くなります。

急に金利を大きく上げる自体になるとは考えにくいですが、金利上昇局面に備えて繰り上げ返済の準備も考えておいた方が良いかもしれません。

 

不動産価値の下落リスク

日本は高齢化および少子化の進行によって人口の減少が確実になっています。住む人が少なくなれば当然供給過剰となり不動産価値は減少していきます。

そのため不動産を購入する場合は、不動産の価値が下がりにくい場所を選ぶ必要があります。

2020年開催の東京オリンピック特需や、海外投資家からの不動産投資状況など、今後不動産価格に影響を及ぼしそうな要因はもちろんありますが、郊外のマンションを買うよりは都心のマンションの方が不動産価値は安定すると言われています。

 

まとめ

以上、「不動産投資を始める前に知っておきたい7つのリスク」でした。

こう見てみると、あらかじめ汲んでおかないといけない内容がたくさんありますね。

すでに物件の検討段階に入っている方も、これらのリスクを加味した収支シミュレーションを組んでみた方が良いと思います。

こま
最後まで読んでいただきありがとうございました!

 





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