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【自宅を担保に老後資金】リバースモーゲージローンという選択肢

投稿日:2019年2月6日 更新日:

こんばんは!こま(@koma_piece01)です。

仕事で「リバースモーゲージローン」という言葉を耳にしました。

この言葉を聞いた時には、初めて出てきた言葉だし、名前も長いし、何か複雑そう。。と思っていたのですが、聞いてみると私自身にも関係してくる内容だったので記事にもまとめてみたいと思います。

こま
この記事は「リバースモーゲージローン」を活用した「老後資金」調達の内容です。

リバースモーゲージローンとは?

最初にリバースモーゲージローンの概要を。

常陽銀行のホームページから引用します。

リバースモーゲージとは、自宅(持ち家)を担保にして、そこに住み続けながら金融機関から融資を受けられる主にシニア層向けの融資制度です。死亡後は自宅を売却して、その代金を融資の一括返済に充てます。

引用:常陽銀行ホームページより

住宅ローンは家を買うために銀行からお金を借りて、何十年もかけて返済をしていくわけですが、リバースモーゲージローンはその逆という事です。

そもそもモーゲージローンを日本語にすると住宅ローンだそうで、リバースモーゲージローンは言うなれば「逆住宅ローン」といったところでしょうか。

なんでわざわざ英語で呼ぶんですかね、わかりづらい笑

 

リバースモーゲージローンのメリット・デメリット

次にリバースモーゲージローンのメリット・デメリットについてです。

またまた常陽銀行のホームページを参考にさせていただきました笑

リバースモーゲージローンのメリット

自宅を売却することなく融資が受けられる

融資額は住宅に応じて決められますが、一括で受け取る場合と年金のように毎月受け取る場合があります。

引用:常陽銀行ホームページより

融資を受けつつも自宅に住み続けられるのが良いですね。

老後資金が足りない場合でも、うまくリバースモーゲージローンを活用することで補填をすることができそうです。

 

生活資金以外に利用できる

資金使途については、自由型と限定型があり金融機関により異なります。自由型であれば、生活資金に限らず旅行費用やリフォーム資金などに使うことも可能です。老人ホームなどの入居一時金に充てる人もいるようです。

引用:常陽銀行ホームページより

基本的にローンは使用用途が決められてしまいますが、リバースモーゲージローンの場合は金融機関によっては生活費以外にも使い道が選べるということで、自由度が高いのは良いですね。

 

利用時の収入要件等が比較的緩やか

 利用できる年齢は金融機関により異なる(55歳あるいは60歳以上などが多い)ものの、利用時の収入要件等は住宅ローンなどと比べ、さほど厳しくありません。

引用:常陽銀行ホームページより

収入要件等がさほど厳しくないのは、不動産という確実なものが担保にできるからでしょうか。年齢制限はあるようですが、日本では近年になって広まってきたローンのようですので、今後さらに使いやすいサービスになっていくかもしれませんね。

 

リバースモーゲージローンのデメリット

対象となる住宅に制限がある

対象となる住宅は基本的に一戸建てで、マンションは対象外のところが多く、地域の制限がある場合もあります。

基本的には土地付きの一戸建てが対象ですが、金融機関によっては、地域によりマンションでも利用可能な場合もありますが、数は少ないといえます。金融機関に事前によく確認しておく必要があります。

引用:常陽銀行ホームページより

これを聞いてガッカリしました笑

基本は土地付き一戸建てが対象なんですね。。

今後対象が拡大してくれないかなと思いつつ、マンションを購入する際にリバースモーゲージローンを受けられそうな物件を選んでおけば将来の選択肢が広がることになりますね。

 

 

推定相続人の同意が必要

利用にあたり推定相続人全員(子供など)の同意が必要になります。相続人である子どもが拒否する場合などは利用できないことがあるので注意が必要です。将来の相続も見据えて慎重に対応する必要があります。

引用:常陽銀行ホームページより

子供からしたら、親の所有する不動産を相続したいと考えていてもおかしくないですから、推定相続人全員の同意が必要というのはしょうがないですね。

現実的には親がリバースモーゲージローンを組みたいと言った時、反対する子供も多いんでしょうかね?

 

「長生き」、「金利上昇」、「不動産価格下落」などのリスクがある

長生きすればするほど融資額が大きくなりますので、将来の返済額も大きくなります。長生きして生存中に融資枠を使い切ってしまうことも考えられます。また、リバースモーゲージの融資の適用金利は基本的に変動金利の場合が多く、将来金利が上昇すると返済額が膨らむ可能性があります。

さらに、担保となる自宅の評価は定期的に見直され、評価額が下落して融資限度額を割り込んでしまうと、場合によっては一括返済を求められることもあるので注意が必要です。

引用:常陽銀行ホームページより

このあたりは理解するのに時間がかかりました。

むしろまだしっかりわかってないかも。。

自宅を担保にしてローンを組むものの、長生きしすぎてしまうとローン残高が自宅を売却して得られる金額を上回ってしまう可能性が出てくるということでしょうか。

銀行から受ける資金の額については慎重に検討した方が良さそうですね。

 

リバースモーゲージローンはどこで申し込みできるの?

リバースモーゲージローンは、銀行の他、トヨタホームや旭化成ホームズなども顧客のみではありますがサービス提供を行なっているようです。

  • 東京スター銀行
  • みずほ銀行
  • 三井住友銀行
  • 三菱東京UFJ銀行
  • りそな銀行
  • 常陽銀行 など

また、住宅ローンの「フラット35」でおなじみの住宅金融支援機構も「リ・バース60」というリバースモーゲージローンのサービスを提供しています。

 

リバースモーゲージローンを受けられる条件は?

金融機関によって多少の差はありますが、以下のような条件が多いです。

対象年齢 55歳以上、60歳以上からサービス提供している金融機関が多い
※一部の金融機関は50歳以上からサービス提供
担保物件 土地付き一戸建、一部金融機関ではマンションも可(条件付き)
※マンションは築年数や坪単価・総額、専有面積などの条件あり
金利 3.0%前後
資金用途 自由なところ、住宅のリフォーム資金・住宅の住み替え資金などに限定しているところもあり
年収 120万円以上〜(年金も算入可)
その他 推定相続人の同意が取れていること

最初は比較的簡単にリバースモーゲージローンを受けられるのかと思っていたのですが、意外と担保条件が厳しそうです。

以下、みずほ銀行のリバースモーゲージローン「みずほプライムエイジ」の、マンションの担保条件です。

(1)お客さまの年齢が100歳の時点で、築年数45年以内となる物件

(2)専有面積が50㎡以上の物件

(3)ご自宅の評価額(みずほ銀行所定の方法による評価)が1坪当たり250万円以上かつ総額5,000万円以上となる物

引用:みずほ銀行ホームページより

特に(1)の条件。

これ55歳の時に新築のマンションじゃないとダメってことだよね?

厳しい!笑

世の中そんなに甘くないってことですね〜

 

まとめ

以上、自宅を担保に老後資金を確保できる手段として、リバースモーゲージローンというものがあることを簡単に紹介いたしました。

こういった老後に活用できる手段を知っておくと、人生設計もしやすくなりますし有利です。

将来に役立つことをこれからも少しずつでも収集していきます。

こま
最後まで読んでいただきありがとうございました!





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