投資全般 不動産投資

東京五輪後、本当に不動産価格は下がるのか?下がらない要因を5つ考えてみました

2019年2月19日

こんばんは!こま(@koma_piece01)です。

気づけば東京オリンピックまであと1年。あっという間ですね〜!

オリンピックに向けて(?)不動産価格は上がっていますが、気になるのはオリンピック後には下落するという意見です。

果たして東京オリンピック後に不動産価格は下がるのでしょうか?

この記事では東京23区に限定して、不動産価格が下がらない要因(需要)について考えてみたいと思います。

1.歴史的な低金利時代

出典:時事ドットコムニュース「【図解・経済】長期金利の推移」

今の日本の金利は歴史的な低水準です。

35年で3,000万円のローンを組む場合、金利が1%違うだけで返済総額は600万円もの差が出てきます。

たしかに不動産価格は上がってきている状況ですが、低金利によって値上がり分を相殺できる今は一定の需要を生み出す要因になると考えています。

 

2.東京への人口流入増は続く

東京に転入してくる人、反対に東京から転出していく人の数とその差異を見てみましょう。

出典:平成29年10月6日 内閣官房まち・ひと・しごと創生本部事務局

このデータを見ると東京への転入超過が続いていることがわかります。

こま
データは2016年までですが、2020年に大きく転出超過する可能性は低いと言えそうです。

 

次に今後の東京の人口推移を見てみましょう。

ここでは緑の線(東京の区部)に注目です。

全国平均や東京都全体、多摩・島しょに比べて東京の区部は人口のピークが遅く、また減少も緩やかです。

相対的に見て住まいの需要が一番あると言えるため、不動産価格が下がらない要因になるのではないでしょうか?

 

3.世界の都市と比べて東京の不動産は割安

一般財団法人日本不動産研究所による世界のマンション/高級住宅の価格と賃料データを見てみましょう。

出典:日本不動産研究所 第 11 回 国際不動産価格賃料指数(2018 年 10 月現在)

このデータを見ると北京や上海、香港、台北は日本の高級マンション・住宅と比べて価格は高いものの賃料は少なくなっています。

つまり利回りが悪いと言えます。

あくまでも高級マンション・住宅に限ったデータではありますが、東アジアの不動産投資家にとって日本の住宅は魅力的に映るのではないかと思います。

 

4.富裕層の相続対策によるタワマン需要

不動産は相続時の評価額が時価と比べて安く済むために、相続対策として富裕層はタワーマンションなどの高級住宅を購入しているとのことです。

以下、年代別の貯蓄額の調査データがあります。

出典:総務省統計局「家計調査報告(貯蓄・負債編)
-平成29年(2017年)平均結果-(二人以上の世帯)」

このデータを見ると、全体の貯蓄額のうち60%弱は60歳以上の高齢者です(注:高齢の単身者は含まれていません)。

 

では高齢者は日本の人口全体のうち、どれくらいの割合でいるのかを見てみましょう。

出典:総務省統計局「人口推計(平成28年10月1日現在)
‐全国:年齢(各歳),男女別人口 ・ 都道府県:年齢(5歳階級),男女別人口‐」

日本の総人口は1億2693万3千人で、そのうち65歳以上の方が27.3%で3400万人。しかも年々増加傾向にあります。

これらの高齢者の中でどれくらいの方が相続を意識しているかまではわかりませんが、毎年一定数が相続対策を行うと考えればタワマン投資も継続していくのではないかと予想します。

 

5.値下がりすると思っている方が多いため

最後は根拠があるわけではないのですが、多くの方がオリンピック後は不動産価格が下がると思っていること自体が、そうならないことに繋がるのでは?と考えています。

というのも、オリンピック後の値下がりを狙って、今は不動産購入を控えている不動産購入予備軍がたくさんいるのではないか?と思うからです。

そうした予備軍が多ければ多いほど、不動産価格は下がりにくいのではないかな?と感じています。

 

おわりに

以上、東京五輪後、不動産価格は下がるのか?下がらない5の要因でした。

このように記事に残しておくと、五輪後に不動産価格が下落した時が怖いですが・・・笑

ただ、この記事を買いている段階では、こうした考えをしていたと振り返ることもできるので自分にとっても答え合わせが楽しみです!

皆さんはどう思われますか?

こま
最後まで読んでいただきありがとうございました!





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